De vastgoedsector moet hoognodig vergroenen. Daarom ging Peter Göbel van ING Real Estate Finance eerder dit jaar met een aantal vastgoedklanten naar Spitsbergen om zelf te zien hoe het met het Noordpoolijs is gesteld. 'Als ze hun kantoren niet verduurzamen, hoeven ze niet meer bij ons aan te kloppen.'
ING Real Estate Finance huist in het oude hoofdkantoor van ING, ook wel bekend als het op antroposofische leest gestoelde Zandkasteel. Tot 2019, want dan wordt verhuisd naar een nieuw hoofdkantoor dat momenteel in de buurt wordt gebouwd. Het Zandkasteel blijft niet leeg achter: er komen woningen in. Peter Göbel, directeur van ING Real Estate Finance, beseft dat voor een bank die zich graag profileert als groen en duurzaam het practice-what-you-preach-argument voor de hand ligt. Een minder duurzame invulling van de verhuizing was voer voor de critici geweest.
ING Real Estate, de grootste bancaire vastgoedfinancier, is niet alleen streng voor zichzelf. Vorig jaar kregen de vastgoedklanten een dwingende brief: als zij eind 2017 nog geen plan hebben om het energielabel C voor 2023 te realiseren, krijgen zij van de bank geen nieuwe financiering meer voor hun vastgoed.
Meneer Göbel, hoe reageerden de klanten op dat ultimatum?
'Nou, zo noemen we het zelf niet. Je kunt het zien als de stok die we combineren met de wortel. Klanten hebben tot dusver geïnteresseerd en geïntrigeerd gereageerd. Er is nog niemand bij ons weggegaan vanwege die brief. Maar als ze niet willen, houdt het op. Waarom zouden wij dan nog geld willen steken in kantoren die steeds minder aantrekkelijk worden?'
'Wij raden onze klanten aan om meteen in te zetten op energielabel A. Label C vind ik eigenlijk niet zo bijzonder. Bovendien volgt later de verplichting om te voldoen aan label A. De extra investering die daarvoor nodig is, valt mee: het is relatief goedkoper om meteen voor A te gaan.'
Label C in 2023: dat moet toch ook van de overheid?
‘Ja, en anders mogen de panden niet meer worden verhuurd. Maar daarom doen we het niet. Ik zie het besluit van minister Blok van Wonen als een welkome ondersteuning van iets waarmee wij zelf al bezig waren.’
'Sommige klanten zijn na Spitsbergen pas echt gaan beseffen waaróm verduurzaming zo belangrijk is'
Hoe groen is de kantorensector?
'De vastgoedwereld is vrij conservatief. Duurzaamheid stond tot dusver niet hoog op de agenda. Als je een taxateur vraagt naar de groenwaarde van een pand, kan die daar geen antwoord opgeven. Dat verbaast mij hogelijk. Maar ik begrijp wel dat projectontwikkelaars daardoor niet vanzelfsprekend in verduurzaming investeren. Want als je investeert, wil je weten wat de return daarop is.'
ING Real Estate heeft daarom besloten om die kar dan maar zelf te gaan trekken. Er is een duurzaam stappenplan – de wortel – ontwikkeld om klanten te helpen de stap naar vergroening te zetten. Met een app kunnen zij hun besparingsmogelijkheden op het gebied van energie in kaart brengen. Verduurzamingsmaatregelen worden volledig gefinancierd, leningen worden met korting aangeboden. Daarnaast is subsidieadvies mogelijk en betaalt de bank het certificaat als een groen energielabel wordt gerealiseerd.
Göbel: 'Om meer inzicht te bieden in de voordelen van verduurzaming, hebben we de Universiteit van Maastricht onderzoek laten doen. Daaruit blijkt dat groene gebouwen 9 tot 11 procent in waarde stijgen, en dat de huur 12 tot 18 procent hoger ligt dan die van 'bruine' kantoren.'
'In oktober vorig jaar was 13 procent van het vastgoed in onze leningenportefeuille groen te noemen. Het was de bedoeling om dat eind dit jaar naar 30 procent te krijgen, maar we zitten nu al op 27 procent. We hebben nu ingezet op jaarlijks 15 procent erbij. Dan zijn we over vijf jaar nagenoeg helemaal groen. We nodigen andere banken uit om ons te volgen in deze aanpak.'
De minder groene kantoren staan al langer leeg. Waarom gebeurt er nu pas iets?
'In 2009 maakte ik deel uit van de Adviescommissie Aanpak Leegstand Kantoren. Dat was in mijn ogen veel praten en weinig actie. Iedereen redeneerde vanuit het eigenbelang en wachtte totdat de ander iets ging doen. Er was sprake van een soort lankmoedigheid. Die moet nu, na de Klimaattop in Parijs, worden omgezet naar activisme. Wij hebben dat onder meer gedaan door zeventien vastgoedklanten dit voorjaar mee te nemen naar Spitsbergen, om daar met eigen ogen de gevolgen van klimaatverandering te zien.'
Met eigen ogen zien wat er op Spitsbergen aan de hand is? Kijk maar:
Daar is met scepsis op gereageerd: het grote bedrijfsleven gaat zeehondjes kijken.
'Dat wordt gezegd door mensen die niet mee zijn gegaan. Er waren klanten mee die zeiden dat ze vooraf wel het economische aspect van verduurzaming zagen, maar dat ze sinds de reis pas echt beseffen waaróm verduurzaming van kantoren zo belangrijk is. De groep klanten die is mee geweest, gaan we als kopgroep in de regio inzetten om andere vastgoedpartijen enthousiast te maken.'
'Vergeet ook niet: de deelnemers hebben de reis zelf betaald en financierden daarnaast het onderzoek van klimaatactiviste en expeditieleider Bernice Nootenboom, die op de Noordpool de dikte van het ijs in de gaten houdt.'
Toch is het vreemd dat de vastgoedsector niet zelf tot de conclusie kwam dat een duurzaam kantoorpand makkelijker te verhuren of te verkopen is.
'Ja, dat is waar. Het probleem werd vooruit geschoven. De hoop was dat de markt wel weer aan zou trekken. Ook bij de politiek zag je na de Klimaattop in Parijs een gebrek aan concrete actie. Zo was het klimaat in verkiezingstijd nauwelijks een item.'
'Iedereen wachtte tot de ander iets ging doen'
Wat kan de politiek doen om de verduurzaming te stimuleren?
'Het verlagen op de btw op verduurzaming zou wel helpen. De vervuiler betaalt, de vergroener krijgt: dat zie ik wel zitten. Provincies zouden daarnaast gemeenten kunnen ontmoedigen om ervoor te zorgen dat zij geen nieuwe grond uitgeven voor nieuwe kantoorpanden als ze niet eerst aan de slag gaan met bestaande lege panden. Gemeenten zullen dat uit zichzelf niet zo snel doen omdat hun budget deels is gebaseerd op de inkomsten uit gronduitgifte.'
Wat moet er gebeuren met kantoren die niet meer groen zijn te krijgen op een rendabele manier?
'Slopen en er woningen voor in de plaats bouwen. Op de plek van ons nieuwe kantoor stond een oud kantoor dat al jaren grotendeels leeg was. Dat is gesloopt. De materialen daarvan worden deels in het nieuwe kantoor hergebruikt. Of je geeft gebouwen een nieuwe bestemming geven, zoals nu gebeurt met ons huidige kantoor. Dat hangt dan wel af van de locatie. Van een stand alone doos langs de snelweg vallen geen woningen te maken, want er zijn geen voorzieningen in de buurt. Dus die kantoren langs de snelweg moeten we ook maar niet meer bouwen. Dat geldt ook voor kantorenparken. Daar hebben we er nog genoeg van.'
De foto van Peter Göbel is gemaakt in één van de binnentuinen van het hoofdkantoor – het Zandkasteel – van ING
Wie is Peter Göbel?Peter Göbel begon in 1989 bij ABN Amro als accountmanager voor het mkb. In latere functies hield hij zich bezig met het grootbedrijf en Centraal- en Oost-Europa. In 2001 stapte hij over naar Achmea Bank, waar hij bestuurslid werd. Drie jaar later werd hij directeur real estate bij NIBC. In 2007 kwam hij bij ING Real Estate. Sinds 2009 is hij daar als algemeen directeur verantwoordelijk voor de commerciële vastgoedfinancieringen van ING in Nederland. Dit jaar sleepte hij de Green Leader Award van de vastgoedsector in de wacht.
Schoen en ZandkasteelIn 1987 betrok ING de Amsterdamse Poort (‘Het Zandkasteel’) in Zuidoost als hoofdkantoor. In 2002 volgde de verhuizing naar het ING House (‘De Schoen’) aan de prestigieuze Zuidas. De gevolgen van de financiële crisis (het in ruil voor overheidssteun afslanken en splitsen van de bank- en verzekeringsfunctie) brachten de bank in 2012 tot een terugkeer naar Het Zandkasteel. De Schoen was te groot geworden. Dat geldt nu ook voor Het Zandkasteel. ING heeft tegenwoordig minder mensen op het hoofdkantoor, en zij worden ook nog eens geacht vaker op locatie en thuis te werken. In 2019 volgt daarom de verhuizing naar een kleiner nieuw hoofdkantoor in de buurt.
De Schoen, tegenwoordig officieel Infinity geheten, heeft nieuwe bewoners uit het bedrijfsleven gekregen. Van Het Zandkasteel worden woningen gemaakt.
